Lei do Inquilinato prevê garantias alternativas como seguro, caução e quotas de fundo de investiment

 

 

A exigência de fiadores ainda é a modalidade mais imposta pelo mercado como garantia em contratos de aluguel. Entretanto, o seu uso acarreta problemas como a penhora de único imóvel do fiador. O emprego de outras garantias, como seguro-fiança, e de medidas judiciais podem evitar impasses, sem ameaçar a segurança dos proprietários.

A Lei do Inquilinato - nº 8.245, de 1991, com alterações mais recentes, sendo a mais atual a Lei 12.112, em vigor desde dezembro de 2009 - permite que o locador exija uma modalidade de garantia locatícia, entre caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão de quotas de fundo de investimento. A caução pode ser efetuada por imóvel, dinheiro, ou outro bem móvel.

Para o advogado Antônio Isnaldo Rodrigues Rocha, especializado em direito empresarial, o maior problema nas relações de aluguel está na exigência de fiador com imóvel. "Este imóvel responderia por um débito, independente de ser um bem de família. Por isso é muito perigoso ser um fiador nesta modalidade, pois o bem pode ser levado à penhora e a leilão", explica.

O especialista também esclareceu que, apesar da moradia ser um direito constitucional, gerando discussão doutrinária quanto ao seu uso como garantia, já há decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) autorizando a execução desses bens de família. "Considero agressiva essa disposição da Lei 8.245. Entretanto, para os outros casos, nos quais os fiadores comprovaram renda, eles permanecem garantidos pela lei, porque os rendimentos de salários, aposentadoria e outros de natureza alimentar não podem ser penhorados", observa.

Mesmo a ausência de garantia no contrato não significa desamparo ao locador. Antônio Rocha explicou que, nestes casos, a lei prevê que a Justiça deve conceder, em decisão liminar, o despejo do inadimplente, desde que o atraso seja superior a 15 dias. "Em alguns casos, é melhor desistir da fiança e se beneficiar dessa possibilidade. Numa ação decorrente de um aluguel com garantias, a liminar pode não ser dada e o despejo demorar pelo menos um ano", informa.

Seguro - A Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMM-MG) posiciona-se favorável às formas de garantia previstas em lei no Brasil. Segundo o diretor-presidente da entidade, Sílvio Saldanha, é preciso ver os dois lados, de locador e locatário. "As cauções na locação são muito bem-vindas pois garantem segurança", argumenta.

E para os casos em que o contrato de aluguel será feito sem o intermédio de uma empresa administradora, a entidade recomenda cuidados adicionais. Para a AMM-MG, o acompanhamento de um advogado em todo processo, principalmente na elaboração do contrato, e a adoção do seguro-fiança como garantia são necessários neste caso. "A seguradora vai exigir que o valor do aluguel não exceda 30% da renda do inquilino. E os custos dos serviços advocatícios ficam entre um e dois salários mínimos", detalha Saldanha.

O seguro-fiança é previsto desde 1991 na legislação, mas ainda é incomum. Em caso de descumprimento das obrigações do inquilino, ele substitui os fiadores e dá cobertura integral dos valores previstos no contrato e de outros encargos, como água, luz, e condomínio.

A falta de informação sobre o produto e, "às vezes", o preço de sua aquisição seriam os principais motivos para não ser mais utilizado, na opinião da diretora comercial da Triunfo Corretora de Seguros, Carmem Ribeiro. "O locatário paga 2,5% do valor anual do aluguel como seguro, mas a partir daí ganha mais credibilidade", explica. De acordo com a diretora, a análise da documentação é rigorosa. O comprometimento da renda é testado frente ao valor do aluguel. "Mas é um mercado em crescimento, que já representa 60% da carteira da empresa", avalia.

*Publicado em 27 de Julho de 2011/ Diário do Comércio/ Legislação